La limitación de los precios del alquiler en Cataluña.

La Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de la Vivienda y Agenda Urbana , que entró en vigor el pasado 16 de marzo, ha aprobado el sistema estatal de índice de precios de referencia.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023, introdujo limitaciones a los precios de los arrendamientos de los nuevos contratos de vivienda por residencia permanente que varían en función de la ubicación de la vivienda y definió las Zonas de Mercado Residencia Tensat (ZMRT) como aquellas zonas donde se ha producido un incremento sostenido del precio del alquiler durante los últimos años, considerando como grandes tenedores a los arrendadores, personas físicas o jurídicas, titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

La Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de la Vivienda y Agenda Urbana , que entró en vigor el pasado 16 de marzo, ha aprobado el sistema estatal de índice de precios de referencia a efectos de lo establecido en artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según la redacción dada por la disposición final primera de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

El índice de referencia es un indicador de consulta público que proporciona una estimación del precio del alquiler de una vivienda situada en una zona y con determinadas características. El alquiler no puede superar el precio resultante de aplicar el índice en las zonas de mercado tensado.

Otra Resolución de 14 de marzo de 2024, dictada por el mismo órgano, ha publicado la relación de zonas de mercado residencial tensado que han sido declaradas según el procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho al vivienda, en el primer trimestre de 2024.

Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma en anunciar las zonas tensadas y 140 municipios han sido considerados Zona de Mercado Residencial Tensado (ZMRT). Se ha rebajado el umbral para ser considerado gran tenedor, estableciendo que son grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial en una zona de mercado tensado.

Viviendas situadas en ZMRT:

Las medidas de contención de precios de la Ley por el derecho a la vivienda se aplican a las viviendas que se encuentren en ZMRT.

Las implicaciones de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, son distintas en función de si el arrendador es o no un gran tenedor.

Si el arrendador no es un gran tenedor

• Si la vivienda ha sido alquilada antes, la renta no podrá exceder de la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.
• Si la vivienda no ha sido alquilada antes, se aplica el índice de alquiler.

Si el arrendador es un gran tenedor

• Si la vivienda ha sido alquilada antes, se aplica el precio más bajo entre:
  • la renta del contrato anterior actualizada y
  • el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
• Si la vivienda no ha sido alquilada, se aplica el índice de alquiler.

El límite máximo de los Índices de referencia también se aplicará a las viviendas que no hubieran sido alquiladas en los últimos 5 años con independencia de que el arrendador sea o no gran tenedor.

Viviendas que no están situadas en una ZMRT:

Las medidas de contención de precios indicadas anteriormente no se aplican a las viviendas que no se encuentren en una ZMRT. En consecuencia, la renta en los nuevos contratos será libremente estipulada entre las partes y los índices de referencia, tendrán carácter informativo.

Por último, la Ley de Vivienda ha limitado durante el año 2024 el importe de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento existentes al 3%. Esta limitación se aplicará a todas las viviendas con independencia de que estén o no situadas en una ZMRT. Se prevé que antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística publique un índice de referencia que sustituirá al actual Índice de Precios al Consumo.